Vargu ar galima ginčytis su tuo, kad finansų skyriaus kūrimas komercinei...
27 klausimas. Kilnojamojo turto rinkos vertės apskaičiavimo metodai taikant lyginamąjį vertinimo metodą.
Požiūrio esmė: Per koregavimo sistemą visų lyginamųjų objektų pasiūlymų kainos sumažinamos iki vertinamo objekto kainos.
Kaip palyginimo objektai naudojami objektai, panašūs į vertinamą turtą pagal amžių, būklę, technines charakteristikas, komplektaciją ir kitus parametrus;
Skaičiavimui naudojamas lyginamasis metodas ne unikalus nuosavybė;
Vertinant seną įrangą taikomas lyginamasis metodas, kurios antrinė rinka yra gana išvystyta;
Paprastai bankui reikšmingiausias rezultatas yra rezultatas, gautas taikant lyginamąjį metodą;
Yra pakankamai palyginamų objektų, apie kuriuos informacija naudojama skaičiavimuose 3-5.
Lyginamojo požiūrio algoritmas
Rinkos duomenų rinkimas ir analogiškų objektų parinkimas (kaina ir techninė informacija);
Informacijos analizė ir tikrinimas;
Lyginimo elementų (kainodaros faktorių) parinkimas;
Vertinamo objekto vertės apskaičiavimas pagal pardavimo kainų koregavimus.
Analogų pasirinkimo kriterijai
Visiškas funkcinės paskirties panašumas (įrangos tipas, gentis, klasė, prekės ženklas, modelis);
Techninių charakteristikų panašumas (parametriniai rodikliai);
Panašaus ar panašaus amžiaus.
Kainų informacijos analizė
Kainos pobūdis pagal kilmės šaltinį (pasiūlymo kaina, sandorio kaina);
Sandorio data arba laikas;
Valiutos vienetas;
Pardavimo vieta (Rusijos regionas);
Analoginio objekto pagaminimo metai;
Techninė informacija (techniniai parametrai, įranga);
PVM buvimas ar nebuvimas kainoje;
Transporto ar kitų pardavėjo išlaidų buvimas kainoje.
Koregavimų darymas
Nuosekli koregavimai:
Teisių apimtis (nuosavybė, nuoma, lizingas);
Sandorio finansavimo sąlygos (100% mokėjimas, avansas, įmokos, paskola);
Sandorio sąlygos (rūšis) (rinkos, uždaros, spekuliacinės, investicinės);
Sandorio uždarymo koregavimas – derėjimasis;
Muitinės mokėjimai.
Koregavimų darymas
Nepriklausomi koregavimai:
Amžius (fizinis įrangos nusidėvėjimas);
Parametriniai koregavimai (produktyvumas, galia, ruošinio ilgis);
Visas komplektas (papildomų mazgų, komponentų, dalių buvimas/nėra)
Vieta.
Koregavimų darymas
Ekspertinis metodas (nepagrįsti ekspertų koregavimai, kaip taisyklė, turėtų būti ne daugiau kaip 20-30%)
Koregavimų apskaičiavimas pagal suporuotą pardavimą (pageidautina, nes jis pagrįstas rinkos duomenimis)
Kokybinė analizė
Koreliacinės regresinės analizės elementai
!!! Kai kurie bankai turi reikalavimus dėl absoliučių bruto koregavimų dydžio, kurių maksimali vertė paprastai negali būti didesnė nei 30%)!!!
Koregavimo fiziniam nusidėvėjimui skaičiavimas
kur K FI – fizinio nusidėvėjimo reguliavimas;
FI OO – vertinamo objekto fizinis nusidėvėjimas;
FI OA – vertinamo objekto fizinis nusidėvėjimas.
Parametrų koregavimo skaičiavimas
kur, C oo– vertinimo objekto kaina, patikslinta įvedant pakeitimą;
C lt– analogiško objekto kaina;
X, X lt– atitinkamai vertinamo objekto ir analogiško objekto parametro reikšmė;
n– eksponentas, kuriame atsižvelgiama į parametro X įtakos kainai stiprumą, vadinamą stabdymo koeficientu (Chilton koeficientu).
Chiltono koeficiento apskaičiavimas
kur n yra Chiltono koeficientas;
Ts 1, Ts 2 – analogiškų objektų kainos;
X 1, X 2 – analoginių objektų parametrai
METODAI
Lyginamasis mechanizmų, įrangos ir transporto priemonių kainos vertinimo metodas įgyvendinamas šiais metodais:
1) kainų indeksai, arba indeksavimas pagal laiko veiksnį;
2) tiesioginis palyginimas su tapačiu objektu;
3) tiesioginis palyginimas su panašiu objektu;
4) tiesioginis palyginimas su panašiais objektais, įvedant kryptingus kokybinius koregavimus;
5) skaičiavimai naudojant specifinius rodiklius ir koreliacijos modelius.
Kainų indeksų metodas (indeksavimas pagal laiko veiksnį).
Šiuo metu jis naudojamas išskirtinai kaip pagalbinė priemonė infliacijai apskaityti (tiek Rusijos Federacijoje, tiek užsienyje, vertinant importuojamą įrangą ir atnešant analogus bei vertinimo objektą iki vertės nustatymo datos).
Metodo esmė paprasta. Objekto vertė (tiksliau būtų sakyti „pasiūlymo kaina“) tam tikrą dieną yra žinoma. Būtina perskaičiuoti objekto savikainą (pasiūlymo kainą) nurodytą savikainos nustatymo datą (įvertinimo data). Laikotarpis nuo vertės nustatymo datos iki vertinimo datos matuojamas mėnesių skaičiumi, tada pakoreguota objekto kaina vertinimo dieną C: C C p *I p/0 kur, C n yra objekto kaina bazinį (nulinį) mėnesį; I n/0 - n-ojo mėnesio koregavimo indeksas 0-ojo mėnesio atžvilgiu; n – indeksavimo laikotarpis, išreikštas mėnesių skaičiumi.
Identiškas objektas yra to paties modelio (modifikacijos) objektas, kaip ir vertinamas objektas, jis savo dizainu, įranga, parametrais ir naudojamomis medžiagomis nesiskiria nuo vertinamo objekto.
Identiško objekto pasiūlymo kaina yra pagrindas nustatant vertinamo objekto vertę, taikant vadinamuosius „ekonominius“ (priešingai nei techninius) patikslinimus. Daugelyje šaltinių ekonominiai koregavimai paprastai vadinami komerciniais.
„Ekonominius“ jų turinio koregavimus galima suskirstyti į tris grupes:
Pirmoji grupė . Koregavimai, kurie pašalina netipines pardavimo sąlygas (pagreitinti pristatymo terminai, nukrypimas nuo įprasto garantinio aptarnavimo laikotarpio, kainų nuolaidų buvimas dėl įvairių priežasčių, nestandartinė įranga, priemokos už specialias pristatymo sąlygas ir papildomas paslaugas, ilgas laikotarpis). įranga yra sandėlyje ir pan.).
Antroji grupė . PVM ir kitų sąlyginių mokesčių patikslinimas.
Trečioji grupė . Koregavimas pagal laiko veiksnį.
Antrosios ir trečiosios grupės koregavimas atliekamas beveik visada, pirmosios grupės koregavimas atliekamas pasirinktinai, atsižvelgiant į jų tikrumą ir reikšmingumą.
„Ekonominiai“ koregavimai (kaip ir kiti) gali būti dauginami (įvedami koeficientais) arba adityviniai (įvedami absoliutūs pakeitimai). Rekomenduojama juos atlikti tokia tvarka: adityvinius koregavimus rekomenduojama atlikti po dauginamųjų. Šiuo atveju būtina užtikrinti, kad atliktas pakeitimas atitiktų ankstesnius laiko veiksnio patikslinimus. Identiško objekto kainos koregavimo seka dažniausiai pateikiama lentelės pavidalu, todėl skaičiavimas yra aiškus ir parodomasis.
Tiesioginio palyginimo su analogu metodas
Jei identiškas objektas, palyginti su vertinamu objektu, turi tik kaštų skirtumus, kurie, kaip parodyta aukščiau, atlieka tik „ekonominius“ koregavimus, tai analogiškas objektas, palyginti su vertinamu objektu, kartu su kaštų skirtumais, skiriasi pagrindinių eksploatacinių verčių, todėl ir kainodaros parametrai.
Todėl, be „ekonominių“ koregavimų, koreguojami parametriniai skirtumai.
Galite pasirinkti vieną artimą analogą arba kelis analogus, kurių kainos žinomos.
Šiame metode pagrindinę vietą užima kainų analizė, kurios pagrindu gaunamos analogo (-ų) kainų koregavimo vertės. Taip pat parametrinių skirtumų koregavimus skirstau į du tipus: dauginamąjį ir adityvinį.
Konkrečių ekonominių rodiklių metodas, naudojant „tiesinį stabdymo koeficientą“, yra tiesinis modelis.
Koregavimas atliekamas absoliučiai keičiant kainą taip: T cor = T + P = T + b (X - X an), kur: T cor - pakeitimu pakoreguota kaina; C - pradinė kaina; P - absoliutus analogo kainos pakeitimas; b yra parametro vieneto „kaina“, t.y. reikšmė, rodanti, kiek piniginių vienetų pasikeis kaina, kai parametras pasikeis jo matavimo vienetu; X, X an - atitinkamai vertinamo objekto ir analogo parametrų reikšmės.
Parametrų vieneto „kaina“ gali būti nustatyta vienu iš dviejų būdų:
1) „dviejų taškų“ metodas;
2) sudarydami tiesinės koreliacijos lygtį.
„Dviejų taškų“ metodas susideda iš dviejų panašių objektų, kurie skiriasi tik šio parametro reikšme, ir visi kiti šių objektų parametrai turi būti vienodi. Parametrų vieneto „kaina“ randama pagal formulę: B = (Ps 1 -Ps 2) / (X 1 -X 2), kur Ts 1 ir Ts 2 yra atitinkamai pirmojo ir antrojo objektų kainos. ; X 1 ir X 2 yra atitinkamai pirmojo ir antrojo objektų parametrų reikšmės.
„Parametro kainos“ metodas, naudojant galios koeficientą (kainos slopinimo koeficientą), yra galios modelis.
Koregavimas atliekamas multiplikaciniu koregavimu pagal formulę: C cor C*K cor, kur K cor yra koregavimo koeficientas, nustatomas pagal formulę: Kcor = ((X)/(X an)) y kur y yra „kainos stabdymo“ koeficientas.
Pirma, atliekami „komerciniai“ koregavimai, kad analogo kaina atitiktų vertinimo sąlygas. Jeigu nepavyksta rasti dviejų objektų, besiskiriančių tik šio parametro reikšme, tuomet naudojamas koreliacinės lygties sudarymo metodas. Sudaromas panašių objektų pavyzdys ir iš jo sudaroma galios tipo C = a*X*b koreliacinė lygtis. Šios lygties parametras b yra mus dominantis stabdymo koeficientas.
Koeficientas (dauginamasis) koregavimas naudojamas siekiant atsižvelgti į pagrindinių parametrų skirtumus. Suminiai koregavimai atliekami atlikus dauginamuosius ir naudojami siekiant atsižvelgti į antrinių (mažiau reikšmingų) rodiklių įtaką.
Nukreiptų kokybinių koregavimų metodas
Šis metodas taikomas vertinimo atveju, kai reikia atlikti kelis koregavimus dėl parametrų ar charakteristikų skirtumų, o jų „kainas“ sunku arba praktiškai neįmanoma nustatyti dėl informacijos stokos.
Tokiu atveju nustatoma tik koregavimo įtakos savikainai kryptis, visus koregavimus skirstant į du tipus: didina ir mažina savikainą (kainą).
Metodas gali būti taikomas, kai vertinamam objektui galima pasirinkti bent du analogus. Be to, vertinamas objektas pagal savo techninius parametrus ir charakteristikas, taigi ir pagal kainą, užima tarpinę vietą tarp dviejų analogų.
Dėl palyginimo analogas gauna tam tikrą skaičių tiek aukštyn, tiek žemyn. Daroma prielaida, kad koregavimai turi maždaug vienodą įtaką vertei. Tai reiškia, kad kiekvienam analogui vienas reguliavimas aukštyn ir vienas žemyn vienas kitą visiškai panaikina. Efektyviu koregavimu vadinsime koregavimą, kuris nebuvo neutralizuotas koreguojant priešinga kryptimi.
Analogas, kuriame koregavimo į viršų skaičius viršija koregavimo į apačią skaičių, nustato mažesnę kainą – mažesnį analogą. Šio analogo aktyvių koregavimų į viršų skaičius yra lygus skirtumui tarp jo koregavimo aukštyn ir žemyn skaičiaus.
Analogas, kuriame koregavimų žemyn skaičius viršija reguliavimų aukštyn skaičių, yra geriausias analogas. Jis nustato aukščiausią kainą. Šio analogo veiksmingų koregavimų žemyn skaičius yra lygus skirtumui tarp jo koregavimų žemyn ir aukštyn skaičiaus.
Norima vertinamo objekto vertė slypi intervale tarp apatinės ir viršutinės kainos, o jo padėtis nustatoma pagal aktyvių žemesnio analogo koregavimų aukštyn ir viršutinio analogo koregavimų žemyn skaičių: S C n (C in - C n)/(N in + - N n -)* N n- kur C N, C B yra atitinkamai apatinė ir viršutinė kainos; N in+ - aktyvių viršutinio analogo koregavimo žemyn skaičius; N n- – žemesnio analogo aktyvių koregavimo į viršų skaičius.
Jei analogų yra daugiau nei du, tada objekto kaina nustatoma keliais intervalais, o tada apskaičiuojama vidutinė vertė. Šiuo atveju galimi du atvejai:
1) vienas apatinis analogas ir keli viršutiniai analogai;
2) vienas viršutinis analogas ir keli apatiniai analogai.
Pirmuoju atveju atsižvelgiama į visus intervalus su tuo pačiu apatiniu analogu, antruoju atveju, priešingai, atsižvelgiama į visus intervalus su tuo pačiu viršutiniu analogu. Remiantis gautomis sąnaudų vertėmis kiekviename intervale, apskaičiuojama vidutinė vertė, kuri laikoma galutiniu rezultatu.
Šis metodas leidžia įvertinti įrangos kainą turint minimalų pradinės informacijos kiekį ir gali būti ypač naudingas, kai vertinamo objekto ir analogų skirtumai atsiranda ne tik techninių parametrų reikšmėse, bet ir atskiromis savybėmis.
Aukščiau aprašyto metodo variantas yra svertinio krypties reguliavimo metodas , kuriame aktyvių koregavimų skaičius apskaičiuojamas atsižvelgiant į kiekvieno koregavimo svorį. Kiekvienam krypties koregavimui nurodomas svorio koeficientas. Svorio koeficientų skalėje ekspertų nuožiūra gali būti bet koks gradacijų skaičius. Paprasčiausias būdas yra suskirstyti koregavimus į stiprius, vidutinius ir silpnus ir priskirti atitinkamai 3, 2 ir 1 svorio koeficientus. Taigi vienas stiprus koregavimas prilygsta trims silpniems, o vienas vidutinis – dviem silpniems. Šiuo atveju koregavimo svorio koeficientą parenka ekspertas, atsižvelgdamas į parametro įtakos kainai (kainai) stiprumą ir šio parametro verčių skirtumo tarp lyginamų objektų laipsnį. Vėlesnis efektyvių koregavimų skaičiaus apskaičiavimas atliekamas atsižvelgiant į 61 svertinį koeficientą. Visos tolesnės operacijos yra tokios pačios kaip ir naudojant įprastą nukreiptų koregavimo metodą.
Skaičiavimo metodas naudojant koreliacijos modelius ir specifinius rodiklius
Šį metodą patogu naudoti, kai reikia įvertinti gana didelį panašių objektų, kurie skiriasi atskirų parametrų reikšmėmis, rinkinį. Kiekvienas iš šių objektų laikomas tam tikros tos pačios klasės ar tipo mašinų šeimos atstovu. Daroma prielaida, kad šios klasės automobiliams yra natūralus ryšys tarp kainos (kaštų), viena vertus, ir pagrindinių techninių bei funkcinių parametrų, kita vertus. Todėl užduotis yra matematiškai aprašyti šį ryšį ir tada pritaikyti gautą matematinį modelį, kad įvertintų visus objektus, įtrauktus į tos pačios klasės objektų rinkinį.
Pirmiausia baigiamas tam tikros klasės (tipo, grupės) objektų atranka, kuriems žinomi pagrindiniai parametrai ir kainos. Toliau kainos turėtų būti suvienodintos, įvedant atitinkamus „komercinius“ koregavimus. Tada koreliacinės regresinės analizės teorijos metodais sukuriamas kainų priklausomybės nuo vieno ar kelių pagrindinių parametrų koreliacijos modelis.
Didelę reikšmę turi parametrų pasirinkimas. Iš daugybės mašinas, įrangą ir transporto priemones apibūdinančių parametrų atrenkami tie, kurie leidžia suprasti vertinamo objekto naudingumą pirkėjui. Tuo pačiu metu jie vadovaujasi naudingumo principu. Keičiantis šiems parametrams, keičiasi ir objekto naudingumo laipsnis, taigi ir jo vertė.
Įtakojantys parametrai parenkami kaip funkciškai nustatyti parametrai (didžiausi ruošinių matmenys - staklėms, keliamoji galia - sunkvežimiams ir liftams, galia - energijos mašinoms ir kt.) ir kokybės parametrai (eksploatacinės savybės ir patikimumas - technologinėms staklėms, tikslumas) apdorojimas – staklėms, greitis ir manevringumas – transporto priemonėms ir kt.).
Natūralu, kad į koreliacijos modelį norima įtraukti kuo daugiau parametrų. Tačiau šiuo atžvilgiu yra objektyvių apribojimų, kuriuos lemia, pirma, maži imčių dydžiai ir, antra, daugiakolineariškumas, t.y. tarpusavio ryšiai tarp pačių parametrų.
Beveik retai koreliacijos modelio parametrų skaičius viršija 3.
Koreliacinės analizės metu sukuriamas arba porinis (vieno veiksnio) modelis, kai imamas vienas pirmaujantis parametras-argumentas, arba daugiafaktorinis modelis, kai yra keli parametrai-argumentai.
Porinei koreliacijai tarp apskaičiuotų sąnaudų S ir parametro X naudojamos formos tiesinės arba galios funkcijos:
S a 0 a 1 X
S a 0 X a1 (4.1.8) čia S yra numatoma objekto vertė; a 0 , a 1 - koreliacijos modelio statistiniai parametrai.
Skaičiavimai naudojant koreliacijos modelius duoda gana priimtinus rezultatus, tačiau jiems reikia daug statistinės medžiagos. Objektų, skirtų modeliui sukurti, skaičius turėtų viršyti parametrų-argumentų skaičių maždaug 6 kartus. Paprastai statistinė imtis apima ne tik artimus funkcijos ir vykdymo analogus, bet ir struktūriškai panašius objektus, kurie priklauso tam pačiam tipui ir sudaro parametrines eilutes.
Reikia atsiminti, kad aprašytas metodas gali būti naudojamas, jei vertinimo objekto kainodaros parametro vertė patenka į analogų kainodaros parametrų verčių diapazoną. Jei pagal šią lygtį bandysime paskaičiuoti krano, kurio keliamoji galia yra, pavyzdžiui, 20 tonų, savikainą, gausime neprognozuojamą rezultatą.
Lyginant du metodus, tiesioginio palyginimo su analogu metodą ir skaičiavimo metodą naudojant koreliacijos modelius, reikia pažymėti, kad iš tikrųjų tai yra tas pats metodas.
Taikant tiesioginio palyginimo su analogu metodą, taip pat konstruojama „koreliacijos“ priklausomybė, tačiau tik dviem analogams ir remiantis galios dėsnio tendencija. Koreliacijos modelių konstravimo metodu naudojami keli analogai, o tendencijos tipas parenkamas iš 63 didžiausio patikimumo sąlygų. Šia prasme pastarasis metodas yra tikslesnis nei pirmasis.
Konkrečių kainų rodiklių metodas nesuteikia didelio tikslumo, nes daugelio tipų mašinoms ir įrengimams savikaina (kaina) nustatoma ne tik pagal vieną parametrą. Siekiant atsižvelgti į kitų veiksnių įtaką, konkretus kainos rodiklis nustatomas diferencijuotas, priklausomai nuo kitų parametrų ir savybių.
Pavyzdžiui, tam tikro tipo presams pagrindiniu parametru galima laikyti vardinę preso jėgą. Tačiau plačiame diapazone specifinė pastangų vieneto kaina gali būti kintama, o tada šio parametro vieneto „kaina“ nustatoma diferencijuota - mažiems, vidutiniams ir dideliems presams.
Skaičiavimo metodas naudojant konkretų kainos rodiklį yra labai paprastas ir leidžia greitai, aiškiai apskaičiuoti, tačiau gautų rezultatų tikslumas yra mažas, nes dažnai neatsižvelgiama į daugybę įtakojančių veiksnių.
Pats konkretus kainos indikatorius gali būti naudojamas tik tam tikrame pagrindinio parametro verčių diapazone, kitais intervalais šio rodiklio reikšmė skirsis. Daugeliu atvejų natūraliai mažėja specifinis kainos rodiklis, padidėjus pagrindiniam parametrui.
Aukščiau aprašyti lyginamojo metodo metodai daugiausia naudojami vertinant atskiras mašinas ir įrangos dalis. Metodo pasirinkimą lemia objekto pobūdis, jo naudojimo sąlygos ir informacinės bazės apie panašių mašinų ir įrangos pavyzdžių kainas ir parametrus išsamumas.
Lyginamojo požiūrio metodai leidžia nustatyti rinkos vertę arba vertę nepriklausomai nuo naudojimo vietos. Norint vėliau nustatyti sąnaudas naudojimo vietoje, prie rinkos vertės reikia pridėti transportavimo, pamatų statybos, įrengimo ir paleidimo išlaidas. Pagrindinis šių metodų pranašumas yra galimybė gauti tikrą rinkos vertę.
Tačiau lyginamojo požiūrio metodai turi ir trūkumų, kurių pagrindinis yra tas, kad šiais metodais atliekamų vertinimų patikimumą lemia rinkos informacijos, kuria jie grindžiami apdorojimu, išsamumas ir patikimumas. O objektams, kurie neturi atviros ir masinės rinkos, šių metodų panaudojimas pasirodo visiškai neįmanomas. Be to, šie metodai apima kiekvienos mašinos ar įrangos „gabalas po gabalo“ įvertinimą; esant daugybei objektų, vertinimas yra labai daug darbo reikalaujantis. Vertinimo darbus paspartinti su tam tikra nuolaida iki 64 tikslumo galima taikant skaičiavimo metodus, pagrįstus koreliacijos-regresijos modeliais ir specifiniais kainų rodikliais.
PAPILDOMA: (trumpesnis tekstas)
Lyginamasis metodas vertinant mašinų ir įrangos kainą įgyvendinamas šiais metodais:
1. kainų indekso metodas arba indeksavimas pagal laiko veiksnį;
2. tiesioginio palyginimo su tapačiu objektu metodas;
3. tiesioginio palyginimo su panašiu objektu metodas;
4. tiesioginio palyginimo su panašiais objektais metodas, įvedant tikslines kokybines korekcijas;
5. skaičiavimo metodas, pagrįstas konkrečiais rodikliais ir koreliacijos modeliais;
Kainų indekso metodas arba indeksavimas pagal laiko veiksnį
Šis metodas taikomas, kai vertinamo objekto vertė yra žinoma praeityje, todėl iškyla užduotis šią kainą perskaičiuoti vertinimo dieną.
Laikotarpis nuo vertės nustatymo datos iki vertinimo datos matuojamas mėnesių skaičiumi, tada objekto vertė vertinimo dieną nustatoma pagal formulę:
Tiesioginio palyginimo su tapačiu objektu metodas
Identiškas objektas yra to paties modelio (modifikacijos) objektas, kaip ir vertinamas objektas, jis savo dizainu, įranga, parametrais ir naudojamomis medžiagomis nesiskiria nuo vertinamo objekto.
Identiško objekto kaina yra pagrindas priskiriant vertinamo objekto vertę. Visa pakeitimo kaina yra lygi identiško objekto kainai, sumažintai iki įprastų pardavimo sąlygų ir vertinimo sąlygų taikant vadinamuosius komercinius koregavimus (pakeitimus).
Komercinius pakeitimus pagal turinį galima suskirstyti į tris grupes:
1. Pakeitimai, panaikinantys netipines pardavimo sąlygas (pagreitinti pristatymo terminai, garantinis laikotarpis, nuolaidos, įranga, papildomos paslaugos ir kt.)
2. Koregavimas dėl PVM ir kitų mokesčių buvimo.
3. Laiko koeficiento pataisa. Antrosios ir trečiosios grupės pakeitimai atliekami beveik visada, o pirmosios - pasirinktinai, atsižvelgiant į jų tikrumą ir reikšmingumą.
Tiesioginio palyginimo su panašiu objektu metodas.
Taikant šį metodą, be komercinių koregavimų, analogo kainai koreguojami ir parametriniai skirtumai.
Praktiškai pasirinkti analogai galia ir našumu dažnai skiriasi nuo vertinamos mašinos. Šiuo atveju, norint nustatyti pataisą, naudojamas kainų (gamybos sąnaudų) ir pagrindinio mašinų parametro santykis, ypač galios ir teisės santykis:
P.
- eksponentas, dažnai vadinamas kainos slopinimo koeficientu, priklausomai nuo konkretaus techninio įrenginio tipo.
Rodiklio reikšmės ( P)(1) formulėje yra nustatytos daugeliui mechaninės inžinerijos gaminių, remiantis specialiais tyrimais ir ilgamete praktika. Taigi vidutinės galios traktoriams naudojama 0,72 vertė, ekskavatoriams - 0,8, ekstruderiams, naudojamiems polimerinių medžiagų apdirbimui - 0,6-0,7 ir kt.
Formulė (6) yra plačiai naudojama dėl savo paprastumo ir gana didelio patikimumo. Kartu reikia atsižvelgti į tai, kad toks metodas reikalauja daug rinkos informacijos ir tinkamų objektų palyginimo metodų. Kitaip tariant, vertintojas turi turėti plačią, nuolat atnaujinamą daugelio tipų techninių prietaisų duomenų bazę. Be to, tokia informacija turi būti renkama nuolat, tarsi būsimam naudojimui, nes realioje buitinėje praktikoje vertintojui tenka dirbti su įvairiausių tipų mašinomis ir įrenginiais, o kiekvienas paskesnis vertinimas, kaip taisyklė, vyksta visiškai kitokiu būdu. technologijos šaka.
Parametrų skirtumų pataisos skirstomos į du tipus:
Koregavimo koregavimai (atliekami absoliučiai koreguojant kainą);
Koeficientų koregavimai (atliekami pradinę kainą padauginus iš koregavimo koeficiento);
Kadangi tiesioginio lyginimo metu atliekama ir korekcija, ir koeficientų koregavimas, galutinis rezultatas priklauso nuo jų įvedimo sekos. Yra vienoda koregavimo procedūra:
1. Pirma, atliekami komerciniai koregavimai, kad analogo kaina atitiktų vertinimo sąlygas.
2. Papildomų įrenginių pakeitimai.
3. Pagalbinių parametrų korekcija.
4. Pagrindinių parametrų koeficiento korekcija.
Tiesioginio palyginimo su panašiais objektais metodas, įvedant tikslinius kokybinius koregavimus
Metodas gali būti taikomas, kai vertinamam objektui galima pasirinkti bent du analogus. Be to, vertinamas objektas pagal savo technines charakteristikas, taigi ir pagal kainą, užima tarpinę vietą tarp dviejų analogų.
Dėl palyginimo analogas gauna tam tikrą skaičių tiek aukštyn, tiek žemyn.
Vertinamo objekto savikaina yra ribose tarp analogų kainų, atsižvelgiant į padarytus pakeitimus.
Skaičiavimo metodas, pagrįstas konkrečiais rodikliais ir koreliacijos modeliais
Šį metodą patogu naudoti, kai reikia įvertinti daugybę panašių objektų, kurie skiriasi atskirų parametrų reikšmėmis.
Šis metodas visiškai atitinka panašų metodą, aprašytą išlaidų metodu (žr. aukščiau).
Aukščiau aprašyti lyginamojo metodo metodai daugiausia naudojami vertinant atskiras mašinas ir įrangos dalis. Metodo pasirinkimą lemia objekto pobūdis, jo naudojimo sąlygos ir pilna informacinė bazė apie panašių mašinų ir įrangos pavyzdžių kainas ir parametrus.
Lyginamojo požiūrio metodai taip pat turi savo trūkumų:
Patikimumą lemia rinkos informacijos išsamumas ir tikslumas;
Būtina išvystyta ir atvira mašinų ir įrangos pardavimo rinka;
Daugybinių vertinimų sudėtingumas;
Tam tikras numatomos vertės sumažinimas dėl pakeitimų;
Yra trys pagrindiniai nekilnojamojo turto rinkos vertės vertinimo metodai: palyginimo metodas, savikainos metodas ir pajamų kapitalizavimo metodas.
Pagrindinis vertinimo metodas yra lyginamosios pardavimo analizės (SSA) metodas. Šis metodas taikomas, kai yra žemės ir nekilnojamojo turto rinka, yra realūs pardavimai, kai būtent rinka formuoja kainas, o vertintojų užduotis yra išanalizuoti šią rinką, palyginti panašius pardavimus ir tokiu būdu gauti žemės sklypo vertę. vertinamas turtas. Metodas pagrįstas siūlomo parduoti objekto palyginimu su rinkos analogais. Jis labiausiai naudojamas Vakaruose (90 proc. atvejų). Tačiau šiam darbui reikalinga jau susiformavusi žemės ir nekilnojamojo turto rinka.
Pardavimų palyginimo metodas taikomas, jei yra pakankamai patikimos rinkos informacijos apie panašių į vertinamą objektų pirkimo-pardavimo sandorius. Šiuo atveju palyginimo objektų atrankos kriterijus yra panašus geriausias ir efektyviausias panaudojimas.
SAP metodas taip pat gali būti vadinamas tiesioginio lyginamojo pardavimo analizės metodu, lyginamojo pardavimo metodu arba rinkos informacijos metodu. SAP metodas susideda iš kelių etapų.
Pirmas etapas. Pabrėžiami naujausi panašių nekilnojamojo turto pardavimai atitinkamoje rinkoje. Informacijos šaltiniai yra: paties vertintojo byla, internetas, elektroninė duomenų bazė, nekilnojamojo turto įmonės, nekilnojamojo turto brokerių bylos, kredito įstaigų (hipotekos bankų), draudimo bendrovių, statybos ir investicinių bendrovių archyvai, teritoriniai nemokumo ir bankroto skyriai. , Valstybės turto komiteto teritoriniai skyriai ir kt.
Svarbus momentas naudojant SAP metodą yra vertinamo turto palyginimo rezultatų derinimas. Aritmetinis gautų duomenų vidurkis neleidžiamas. Priimta procedūra yra išnagrinėti kiekvieną rezultatą ir nuspręsti, kiek jis yra palyginamas su vertinamu turtu. Kuo mažesnis pakeitimų skaičius ir dydis, tuo didesnis šio pardavimo svoris galutiniame patvirtinimo procese.
Lyginimo vienetais laikomi vietinėje rinkoje tradiciškai nustatyti matavimai. Tam pačiam objektui įvertinti vienu metu galima naudoti kelis palyginimo vienetus.
Palyginimo elementai apima nekilnojamojo turto objektų ir sandorių, sukeliančių nekilnojamojo turto kainų pokyčius, charakteristikas. Elementai, kuriems taikoma privaloma apskaita, yra perleistų nuosavybės teisių sudėtis, pirkimo-pardavimo sandorio finansavimo sąlygos, vieta, fizinės savybės, ekonominės savybės ir naudojimo pobūdis.
Antras etapas. Sandorio informacijos patikrinimas: vieno iš pagrindinių dalyvių (pirkėjo ar pardavėjo) arba nekilnojamojo turto bendrovės agento patvirtinimas apie sandorį; nustatant pardavimo sąlygas.
Jei yra pakankamai patikimos rinkos informacijos, galima naudoti matematinės statistikos metodus vertei nustatyti lyginant pardavimus.
Trečias etapas. Palyginamų savybių vertės koregavimas. Koregavimas gali būti atliekamas trimis pagrindinėmis formomis: pinigine išraiška, procentais, bendru grupavimu.
Pirma, atliekami koregavimai, susiję su sandorio sąlygomis ir rinkos sąlygomis, kurie atliekami kiekvieną paskesnį koregavimą taikant ankstesniam rezultatui; antra, atliekami koregavimai, tiesiogiai susiję su turtu, kurie atliekami taikant šiuos koregavimus rezultatui, gautam pakoregavus pagal rinkos sąlygas, bet kokia tvarka.
Išlaidų apskaičiavimo metodas žemei praktiškai netaikomas. Jis gali būti naudojamas tik išskirtiniais atvejais, kai žemė vertinama neatsiejamai nuo joje padarytų pagerinimų. Žemė laikoma nuolatine ir nevartotina, o žmogaus sukurtų objektų vertinimui taikomas savikainos metodas. Vertinant šiuo metodu, žemės vertė pridedama prie pagerinimo (pastatų, statinių) kainos, o kitais metodais žemė vertinama atskirai.
Nekilnojamojo turto vertinimo savikainos metodas apima:
nustatant žemės sklypo vertę, nustatant pastatų ir statinių keitimo ar atkūrimo kainą, nustatant sukaupto pastatų ir statinių nusidėvėjimo dydį, nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymą kaip žemės sklypo savikainos sumą ir pastatų ir statinių pakeitimo ar pakeitimo savikaina, atėmus sukauptą nusidėvėjimą.
Skaičiavimo metodo pasirinkimas naujos statybos pagerinimų kainai nustatyti turi būti tinkamai pagrįstas. Atkūrimo kaštus patartina naudoti tais atvejais, kai sunku nustatyti tikslios pastato kopijos statybos kainą dėl pasenusių pastato konstrukcijų tipų ir vertinamam turtui sukurti naudotų statybos metodų.
Išlaidos, atitinkančios pakeitimo ar pakeitimo išlaidas nekilnojamojo turto vertinimo tikslais apskaičiuojamos kaip tiesioginių išlaidų, netiesioginių išlaidų ir verslininko pelno suma.
Verslininko pelnas yra nusistovėjusi rinkos norma, skatinanti verslininką investuoti į statybos projektą. Pelno dydis nustatomas ekspertinių vertinimų, pagrįstų rinkos informacija, metodu.
Kainos metodo naudojimas būtinas analizuojant naują statybą; pastatų rekonstrukcija; apskaičiavimas mokesčių tikslais; nustatyti perteklines pajamas, vertinant nekilnojamąjį turtą; vertinant draudimo tikslais; stichinių nelaimių pasekmių įvertinimas; ypatingų pastatų ir statinių vertinimas.
Perėjimo prie rinkos sąlygų kontekste vertinant lemiamą reikšmę turi kaštų metodas, kadangi kitų metodų taikymui reikalinga didelė rinkos informacija, kurios nėra dėl neišsivysčiusios rinkos. Tačiau visada turėtumėte atsiminti, kad statybos sąnaudos yra tik rinkos vertės pagrindas ir dažniausiai yra didesnės arba mažesnės už ją.
Šiuo metu Rusijoje į šį punktą dažnai atsižvelgiama neteisingai vertinant įmonių ilgalaikį turtą, nes jo perkainojimas daugiausia atliekamas savikainos metodu, o vertintojas turėtų atsiminti, kad įmonių ilgalaikio turto buhalterinė vertė neatitinka jų rinkos. vertė.
Kitas vertinimo metodas, taikomas būtent Rusijai, yra vertinimo metodas, pagrįstas efektyviausio nekilnojamojo turto panaudojimo analize, o ši analizė siejama su naudojimo būdo nustatymu, kuris savininkui atneš maksimalias pajamas, t.y. pajamų kapitalizavimo metodas.
Pajamų kapitalizavimo metodas, vertinant nekilnojamojo turto rinkos vertę, įgyvendinamas prognozuojant būsimas pajamas,
būsimų pajamų kapitalizavimas.
Būsimos turto pajamos skirstomos į dvi rūšis: veiklos pajamas iš komercinės nuomos ir grąžinimo pajamas.
Pradinė tiesioginės kapitalizacijos metodo prielaida yra kapitalizuotų pajamų pastovumas ir begalybė. Taikant tiesioginės kapitalizacijos metodą, būsimo pajamų srauto dabartinė vertė apibrėžiama kaip metinių pajamų, priskirtinų turtui arba palūkanoms, ir to turto ar palūkanų kapitalizacijos normos santykis.
Vertinimas būtinas ir regioninės mokesčių politikos rėmuose. Visame pasaulyje vietinės apmokestinimo sistemos pagrindas yra nekilnojamojo turto mokestis, iš šio mokesčio sudaro apie 70 procentų vietos biudžeto. Žinoma, vystantis pačiai rinkai, atsiradus tikrosioms vertybėms, galimas perėjimas prie mokesčių sistemos, kuri skatintų nekilnojamojo turto rinkos plėtrą ir tuo pačiu užtikrintų vietos biudžetų papildymą. Tai paaiškina besąlygišką vietos administracijos rodomą susidomėjimą vertinimu.
Profesionalių vertinimo paslaugų kaina labai skiriasi priklausomai nuo vertinamų objektų tipų, darbų sudėtingumo ir, žinoma, kokie specialistai dalyvauja vertinime. Paprastai paslaugų kaina yra matuojama arba valandomis, padaugintomis iš valandinio įkainio, arba priklauso nuo objekto dydžio, bet niekada nėra susieta su jo kaina.
Yra trys pagrindiniai nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo metodai:
1) palyginimo metodas;
2) kaštų metodas;
3) pajamų kapitalizavimo būdas.
Nekilnojamojo turto vertinimo lyginamajam (rinkos) metodui būdinga panašių ir panašių į vertinamą objektų pardavimų rinkoje analizė. Tam, kad šis požiūris būtų pritaikytas konkrečiai situacijai, būtina turėti daug sukauptų ir patikimų statistinių duomenų apie palyginamo nekilnojamojo turto pardavimą, o tai įmanoma tik esant labai išvystytai nekilnojamojo turto rinkai.
Esant pakankamai patikimos rinkos informacijos, vertei nustatyti lyginant pardavimus, leidžiama naudoti matematinės statistikos metodus ir koregavimo (koregavimo) metodus, kur naudojami kiekybiniai ir kokybiniai metodai.
Išlaidų apskaičiavimo metodas žemei praktiškai netaikomas. Jis gali būti naudojamas tik išskirtiniais atvejais, kai žemė vertinama neatsiejamai nuo joje padarytų pagerinimų. Žemė laikoma nuolatine ir nevartotina, o žmogaus sukurtų objektų vertinimui taikomas savikainos metodas. Vertinant šiuo metodu, žemės vertė pridedama prie pagerinimo (pastatų, statinių) kainos, o kitais metodais žemė vertinama atskirai.
Išlaidomis pagrįstas nekilnojamojo turto vertinimo metodas įgyvendinamas tokia seka:
1) žemės sklypo vertės nustatymas;
2) pastatų ir statinių pakeitimo ar pakeitimo kainos nustatymas;
3) pastatų ir statinių sukaupto nusidėvėjimo dydžio nustatymas;
4) nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas savikainos metodu, kaip žemės sklypo savikainos ir pastatų bei statinių keitimo ar atkūrimo kainos atėmus sukauptą nusidėvėjimą sumą.
Pasirinktas naujos statybos pagerinimų sąnaudų apskaičiavimo metodo pasirinkimas turi būti tinkamai pagrįstas. Atkūrimo kaštus patartina naudoti tais atvejais, kai sunku nustatyti tikslios pastato kopijos statybos kainą dėl pasenusių pastato konstrukcijų tipų ir vertinamam turtui sukurti naudotų statybos metodų.
Išlaidos, atitinkančios pakeitimo ar pakeitimo išlaidas nekilnojamojo turto vertinimo tikslais apskaičiuojamos kaip tiesioginių išlaidų, netiesioginių išlaidų ir verslininko pelno suma.
Kainos metodo naudojimas būtinas analizuojant naują statybą; pastatų rekonstrukcija; apskaičiavimas mokesčių tikslais; nustatyti perteklines pajamas, vertinant nekilnojamąjį turtą; vertinant draudimo tikslais; stichinių nelaimių pasekmių įvertinimas; ypatingų pastatų ir statinių vertinimas.
Rinkos santykių formavimosi sąlygomis vertinant lemiamą reikšmę turi kaštų metodas, kadangi kitų metodų taikymui reikalinga didelė rinkos informacija, kurios nėra dėl neišsivysčiusios rinkos. Tačiau visada turėtumėte atsiminti, kad statybos sąnaudos yra tik rinkos vertės pagrindas ir dažniausiai yra didesnės arba mažesnės už ją.
Šiuo metu Rusijoje į šį punktą dažnai atsižvelgiama neteisingai vertinant įmonių ilgalaikį turtą, nes jo perkainojimas daugiausia atliekamas savikainos metodu, o vertintojas turėtų atsiminti, kad įmonių ilgalaikio turto buhalterinė vertė neatitinka jų rinkos. vertė.
Kitas vertinimo metodas, taikomas būtent Rusijai, yra vertinimo metodas, pagrįstas efektyviausio nekilnojamojo turto panaudojimo analize, o ši analizė siejama su naudojimo būdo nustatymu, kuris savininkui atneš maksimalias pajamas, t.y. pajamų kapitalizavimo metodas.
Pajamų kapitalizavimo metodas, vertinant nekilnojamojo turto rinkos vertę, įgyvendinamas tokia seka:
1) būsimų pajamų prognozavimas;
2) būsimų pajamų kapitalizavimas.
Būsimos turto pajamos skirstomos į dvi rūšis: pajamas iš pagrindinės veiklos pagal komercinės nuomos sutartis ir pajamas iš grąžinimo.
Pradinė tiesioginės kapitalizacijos metodo prielaida yra kapitalizuotų pajamų pastovumas ir begalybė. Taikant tiesioginės kapitalizacijos metodą, būsimo pajamų srauto dabartinė vertė apibrėžiama kaip metinių pajamų, priskirtinų turtui arba palūkanoms, ir to turto ar palūkanų kapitalizacijos normos santykis.
Pradinė grąžos normos kapitalizacijos metodo prielaida yra ribotas pajamų laikotarpis. Taikant grąžos normos kapitalizavimo metodą, baigtinio skaičiaus būsimų pinigų srautų konvertavimas į dabartinę vertę atliekamas konkrečia grąžos normos verte, atitinkančia investicijų į tam tikros rūšies nekilnojamąjį turtą riziką.
Skaičiuojant dabartinę vertę neatsižvelgiant į finansavimo sąlygas, grąžos normos kapitalizavimo metodas įforminamas arba diskontuotų pinigų srautų analizės, arba kapitalizacijos skaičiavimo modelių forma.
Diskonto norma, naudojama diskontuotų pinigų srautų analizėje, kurioje atsižvelgiama tiek į sisteminę, tiek į nesistemingą riziką, nustatoma pagal:
1) išskyrimo nuo rinkos duomenų apie panašių objektų pardavimą metodu;
2) alternatyvių investicijų finansų rinkoje būdu;
3) nekilnojamojo turto rinkos stebėjimo metodas.
Pastaruoju metu Rusijoje pradėjo sparčiai augti vertintojų paslaugų ir jų profesinio rengimo paklausa. Taip yra dėl pastarųjų įvykių finansų sektoriuje, kai nepavyko sukurti skolinimo mechanizmo per kredito draudimą. Nekilnojamojo turto atveju, kurį bankas ima kaip užstatą išduodamas paskolą, nuostoliai beveik neįmanomi. Taigi nekilnojamojo turto ir kapitalo rinkos tampa neatsiejamais visos ekonomikos komponentais.
Profesionalių vertinimo paslaugų kaina labai skiriasi priklausomai nuo vertinamų objektų tipų, darbų sudėtingumo ir, žinoma, kokie specialistai dalyvauja vertinime. Paprastai paslaugų kaina yra matuojama arba valandomis, padaugintomis iš valandinio įkainio, arba priklauso nuo objekto dydžio, bet niekada nėra susieta su jo kaina.
Susijusi informacija.
Dažnai mūsų šalies piliečiams tenka kreiptis į vertintojus, kad nustatytų jų nekilnojamojo turto rinkos vertę. Tai labai susiję su pardavimu, siekiant patvirtinti kainos, reikalingos jį įsigyti, tikrovę. Tačiau tik nedaugelis iš jų žino, kas tai yra. Kokius metodus jie naudoja? Ar yra kokių nors ypatingų savybių, ar ne?
Kas yra rinkos vertė
„Rinkos vertės“ apibrėžimas reiškia numatomą vertinamo turto kainą, kuri priklauso nuo rinkos principų laikymosi.
Galima sakyti, kad nekilnojamojo turto rinkos kaina reiškia pardavimo kainą, už kurią vertinamas turtas parduodamas tam tikromis sąlygomis, būtent:
- pirkėjai ar pardavėjai yra visiškai suinteresuotišiuo atveju nė viena šalis nėra spaudžiama;
- pirkėjai ir pardavėjai yra pakankamai informuoti apie esamą rinkos situaciją ir dėl to veda derybas pagal savo interesus;
- rinkodaros laikas ir pardavimo rinkos stimuliavimas suteikia pirkėjams pakankamai jėgų ir galimybių dėl visos informacijos dėl juos dominančio nekilnojamojo turto;
- jokio pasiūlymo palankiomis arba, atvirkščiai, nepalankiomis sąlygomis finansavimo klausimu;
- pirkėjai, tiksliai ir pardavėjai, nesiruošia eiti į kompromisus kainų politikoje (niekas neplanuoja nusileisti).
Pagrindiniai nekilnojamojo turto rinkos vertės vertinimo metodai
Vertindami nekilnojamojo turto rinkos vertę, vertintojai naudojasi:
- brangus metodas;
- lyginamasis;
- pelningas būdas.
Pažvelkime į kiekvieną iš arčiau.
Kaštų metodas
reiškia, kad potencialus pirkėjas yra protingas ir neįsigys turto brangiau, nei jam reikės savarankiškai jį pastatyti per reikiamą laikotarpį.
Čia bus pateikti tiksliausi koeficientai:
- naujos statybos pradžia;
- vykdyti rekonstrukciją;
- specialus nekilnojamojo turto objektas, turintis konkrečią pardavimo rinką;
Būtina atsižvelgti į tai, kad pats koeficientas bus šiek tiek sumažintas nustatant fiziškai susidėvėjusių ar tiesiog pasenusių objektų savikainą.
Yra vienas įspėjimas: tokiu būdu vertinant žemę, neatsižvelgiama į nekilnojamojo turto objektus, kurie yra sklype (jie vertinami atskirai).
Lyginamasis metodas
Iš paties metodo pavadinimo galima suprasti, kad vertinimas atliekamas lygindami panašius sandorius su kitomis panašiomis savybėmis.
Pats vertintojas pradeda nuo to, kad pirkėjas yra protingas ir nepermokės didesnės kainos nei yra iš tikrųjų.
Pats skaičiavimas atliekamas suskirstant nekilnojamąjį turtą į elementus, į kuriuos būtinai bus atsižvelgta analizuojant kainą.
Pavyzdžiui, vertinant buto kainą, atsižvelgiama į:
- gyvenamasis plotas;
- vietos plotas;
- aukštų skaičius;
- kiek senas namas;
- medžiaga namo statybai.
Remiantis tokių sandorių analizės rezultatais, bus įvertinta jo vertė.
Reikia pažymėti, kad šio metodo populiarumas Rusijos rinkoje mažėja. Taip yra daugiausia dėl šešėlinės tikrosios politikos.
Pelningas variantas
Šis metodas pagrįstas teze, kad parduodamas turtas būtinai turi atsipirkti iš jo naudojimo gautu pelnu per ribotą laikotarpį (nustatytą paties pardavėjo).
Pavyzdžiui, neseniai įsigytas nekilnojamasis turtas turi vieną paskirtį – išskirtinai. Čia reikia tiksliai nustatyti, kokį pelną galite gauti iš to iki didžiausio.
Tarkime, paaiškėja, kad nuoma yra nuostolinga – gal geriausias variantas būtų gyventi jame? Tačiau ir čia vertinimo patikimumas gali būti šališkas dėl šešėlinės pardavimo politikos. Sunku sužinoti nuomos kainą, o jei reikia skaičiuoti ateičiai, tai tiesiog nerealu.
Kada vertinimo rezultatas laikomas galiojančiu?
Tai įmanoma tik tuo atveju, jei:
- visi trys metodai buvo naudojami vienu metu;
- teisingumo lygis patvirtinamas atitinkamu koeficientu;
- rezultatas yra bendras visų metodų įvertinimo dydis.
Priešingu atveju galime kalbėti apie nepakankamai patikimą informaciją, kuri buvo gauta po vertinimo procedūros.
Metodų taikymo įvairių tipų nekilnojamajam turtui ypatumai
Priklausomai nuo to, koks nekilnojamasis turtas yra vertinamas, yra specifinių savybių.
Gyvenamoji nuosavybė
Kalbant apie gyvenamąjį turtą, svarbiausia yra:
- vietovės prestižas;
- socialinė atmosfera (apsaugos lygis);
- bet kokių papildomų patogumų buvimas.
Šiuo atveju reikia atsižvelgti į nekilnojamojo turto ir paties pastato ypatybes.
Vertinant butą:
- kambarių skaičius;
- bendras turto plotas;
- gyvenamasis plotas;
- virtuvės zona;
- aukštų skaičius;
- vonios pasirinkimas;
- lubų filmuota medžiaga;
- lodžijos (balkono) buvimas ar nebuvimas.
Paties namo charakteristikos:
- iš ko jis pastatytas?
- kada jis buvo pradėtas eksploatuoti;
- galimybė naudotis apsauga, automobilių stovėjimo aikštele;
- Lifto prieinamumas (aukštiems pastatams);
- kaimynai.
Vieta:
- atstumas nuo centro;
- atstumas iki viešo laisvalaikio praleidimo vietų;
- atstumas iki socialinių įstaigų.
Prekybinėms patalpoms:
- vieta yra pagrindinės gatvės priekyje;
- bendras fasado ilgis;
- atstumas nuo sankryžų;
- kambario plotas;
- sandėliavimo vietos prieinamumas;
- konkurentų atokumas;
- galimybė prireikus atlikti iškrovimo ir pakrovimo operacijas.
Biuro patalpoms:
- atstumas iki administracinio centro;
- galimybė naudotis automobilių stovėjimo aikštele;
- turto apsauga;
- ryšių prieinamumas.
Dėl :
- atstumas iki centro;
- galimybė be jokių problemų prisijungti prie ryšių (tai reiškia, ar jie veikia svetainėje, ar ne;
- galimybė patekti į sklypą (kelio ruožas asfaltuotas arba gruntinis kelias ir pan.);
- ar kaimynystėje yra kitų sklypų ar gyvenamųjų pastatų;
- žemės plotas.
Vertinant gyvenamojo namo vertę, atsižvelgiama į:
- vieta (kur ji yra: mieste ar už jos ribų);
- kokiu atstumu yra socialinės įstaigos (medicinos įstaigos, vaistinės, mokyklos, parduotuvės ir kt.);
- transporto mazgo buvimas (atstumas iki viešojo transporto stotelės, geležinkelio);
- namo plotas;
- gyvenamasis plotas;
- namo aukštų skaičius;
- kokį sklypą jis užima (bendras žemės sklypas, kuriame yra namas);
- ryšių prieinamumas;
- patogumai namuose.
Atkreipus dėmesį į visas savybes, susidaro bendras objekto vaizdas, o tada sprendžiama dėl savikainos.
Kaip matote, turto vertinimo procese naudojami įvairūs metodai, kurių geriau pasakyti negalima. Visų pirma, tai priklauso nuo regiono ypatybių.
Vertinimas parduodant butą
Kaip nustatyti buto rinkos vertę tolimesniam jo pardavimui? Apie vertinimo procedūrą ir galimas klaidas pasakoja Nekilnojamojo turto agentūros „Tvoy Dom“ direktorė Irina Aleshina.
Yra trys nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo būdai:
- - Palyginimo metodas
- - Brangus metodas
- - Pajamų kapitalizavimo metodas.
Pagrindinis vertinimo metodas yra lyginamosios pardavimo analizės (SSA) metodas. Pardavimų palyginimo metodas taikomas, jei yra pakankamai patikimos rinkos informacijos apie panašių į vertinamą objektų pirkimo-pardavimo sandorius. Šiuo atveju palyginimo objektų atrankos kriterijus yra panašus geriausias ir efektyviausias panaudojimas.
Lyginamoji pardavimų analizė atliekama tokia seka (2 pav.)
2 pav. Nekilnojamojo turto vertinimo lyginamojo požiūrio algoritmas
Pabrėžiami naujausi panašių nekilnojamojo turto pardavimai atitinkamoje rinkoje. Informacijos šaltiniai yra: paties vertintojo byla, internetas, elektroninė duomenų bazė, nekilnojamojo turto įmonės, nekilnojamojo turto brokerių bylos, kredito įstaigų (hipotekos bankų), draudimo bendrovių, statybos ir investicinių bendrovių archyvai, teritoriniai nemokumo ir bankroto skyriai. , Valstybės turto komiteto teritoriniai skyriai ir kt.
Lyginimo vienetais laikomi vietinėje rinkoje tradiciškai nustatyti matavimai. Tam pačiam objektui įvertinti vienu metu galima naudoti kelis palyginimo vienetus.
Palyginimo elementai apima nekilnojamojo turto objektų ir sandorių, sukeliančių nekilnojamojo turto kainų pokyčius, charakteristikas. Elementai, kuriems taikoma privaloma apskaita, yra šie:
- -perduotų nuosavybės teisių sudėtis;
- - pirkimo-pardavimo sandorio finansavimo sąlygos;
- -pardavimo sąlygos;
- - pardavimo laikas;
- -vieta;
- -fizinės savybės;
- -ekonomines charakteristikas;
- - naudojimo pobūdis;
- -sąnaudų komponentai, nesusiję su nekilnojamuoju turtu.
Sandorio informacijos patikrinimas: vieno iš pagrindinių dalyvių (pirkėjo ar pardavėjo) arba nekilnojamojo turto bendrovės agento patvirtinimas apie sandorį; nustatant pardavimo sąlygas.
Jei yra pakankamai patikimos rinkos informacijos, galima naudoti matematinės statistikos metodus vertei nustatyti lyginant pardavimus.
Palyginamų savybių vertės koregavimas.
Koregavimas gali būti atliekamas trimis pagrindinėmis formomis: pinigine išraiška, procentais, bendru grupavimu. Palyginamų objektų pardavimo kainos koreguojamos tokia tvarka:
Visų pirma, atliekami koregavimai, susiję su sandorio sąlygomis ir rinkos būkle, kurie atliekami kiekvieną paskesnį koregavimą taikant ankstesniam rezultatui;
antra, atliekami koregavimai, tiesiogiai susiję su turtu, kurie atliekami taikant šiuos koregavimus rezultatui, gautam pakoregavus pagal rinkos sąlygas, bet kokia tvarka.
Koregavimų dydžiui nustatyti, priklausomai nuo rinkos informacijos prieinamumo ir patikimumo, naudojami kiekybiniai ir kokybiniai metodai. Privaloma pagrįsti patikslinimus, į kuriuos buvo atsižvelgta. Galutinis sprendimas dėl pardavimų palyginimo metodu nustatytos rezultato vertės priimamas remiantis koreguotų lyginamųjų objektų, turinčių didžiausią panašumą į vertinimo objektą, pardavimo kainų analize.
Lyginamasis metodas turi šiuos trūkumus:
Pardavimų skirtumas. Visiškai identiškų objektų pardavimų nėra, sutapimas pastebimas tik daugelyje parametrų. Sandoriai gali skirtis ne tik pačiam objektui būdingų savybių rinkiniu, bet ir sandorio sąlygomis. Kuo didesni skirtumai tarp palyginamų pardavimų, tuo didesnė tikimybė gauti netikslų rezultatą.
Sunkumai renkant informaciją apie faktines pardavimo kainas. Faktinės kainos dažnai slepiamos, kad būtų išvengta mokesčių ir muitų. Patikrinti informacijos tikslumą yra labai sunku.
Sunku rinkti informaciją apie konkrečias sandorio sąlygas.
Priklausomybė nuo rinkos aktyvumo. Rezultato tikslumas priklauso nuo rinkos aktyvumo ir prisotinimo duomenimis apie sandorius su vertinamo objekto analogais. Taikyti metodą neaktyviose rinkose yra problematiška.
Priklausomybė nuo rinkos stabilumo.
Sunku suderinti labai skirtingus pardavimo duomenis, todėl gali sumažėti vertinimo rezultatų tikslumas.
Lyginamasis metodas taip pat turi keletą privalumų:
Patikimiausias aktyviose rinkose vertinant smulkų komercinį nekilnojamąjį turtą ir nekilnojamąjį turtą, kuris dažnai perkamas ir parduodamas ir nėra naudojamas pajamoms gauti.
Statistiškai pagrįsta.
Leidžia galutiniame vertinime atspindėti tipiškų pardavėjų ir pirkėjų nuomones.
Pardavimo kainos atspindi finansinių sąlygų pokyčius ir infliaciją.
Leidžia koreguoti palyginamų objektų skirtumus.
Turint pakankamai informacijos analizei, juo gana paprasta naudotis ir gaunami patikimi rezultatai.
Išlaidų metodas yra nekilnojamojo turto vertinimo metodas, pagrįstas tuo, kad pirkėjas neturėtų už turtą mokėti daugiau, nei kainuoja jį vėl pastatyti dabartinėmis žemės, statybinių medžiagų ir darbo kainomis. Toks sąnaudų nustatymo metodas yra visiškai pagrįstas, kai kalbama apie naujus arba palyginti naujus pastatus.
Dauguma ekspertų pripažįsta, kad išlaidų metodas yra naudingas apskaičiuotoms išlaidoms patikrinti, tačiau juo retai galima pasikliauti.
Taikant šį metodą, numatoma turto vertė nustatoma kaip skirtumas tarp jų visiško atgaminimo arba visiško pakeitimo išlaidų ir nusidėvėjimo sumos, pridėjus žemės sklypo kainą; jį galima nustatyti naudojant (1) arba (2) formules:
Tsn = PSV – I + Ts, (1)
Tsn = PSZ - I + Ts, (2)
čia Cn – nekilnojamojo turto savikaina, naudojant savikainos metodą;
PSV – visos vertinamo turto pilno atgaminimo išlaidos;
PSZ – bendra vertinamo turto pakeitimo kaina;
I - vertinamo turto nusidėvėjimo sąnaudos;
Ts – žemės sklypo kaina.
Be to, visa atgaminimo kaina (angl. FRP) suprantama kaip tikslios pastato kopijos pastatymo kaina dabartinėmis kainomis, naudojant tas pačias medžiagas, statybos standartus, projektą ir atliekant tą pačią darbų kokybę, įskaitant visus pastato trūkumus. vertinamas objektas.
Pilna pakeitimo kaina (angl. Full Replacement Cost, FRC) – tai pastato, kurio naudingumas yra lygiavertis vertinamam turtui, kaina dabartinėmis kainomis, tačiau pastatytas naudojant naujas medžiagas ir laikantis šiuolaikinių standartų, projektavimo ir išplanavimo. Darant prielaidą, kad protingas pirkėjas už esamą pastatą nemokėtų daugiau nei pastatyti naują pagal šiuolaikinius standartus, atsižvelgiant į riziką ir statybos laiką, galima laikyti, kad PVŽ yra viršutinė nekilnojamojo turto vertės riba.
Optimalios sąnaudų metodo taikymo sritys nekilnojamojo turto vertinime, duodančios objektyviausius rezultatus, yra šios:
naujų arba santykinai naujų, mažai susidėvėjusių ir efektyviausią sklypo naudojimo būdą atitinkančių pastatų rinkos vertės nustatymas;
senų nekilnojamojo turto objektų rinkos vertės nustatymas, esant patikimai informacijai nusidėvėjimui skaičiuoti;
statybos projektų rinkos vertės nustatymas, specialios paskirties objektų rinkos vertės nustatymas;
objektų, su kuriais retai sudaromi rinkos sandoriai, rinkos vertės nustatymas;
nekilnojamojo turto, kurio negalima įvertinti pajamų metodu, rinkos vertės nustatymas.
Tai brangus metodas ir turi trūkumų:
Išlaidos ne visada prilygsta rinkos vertei.
Bandymus pasiekti tikslesnį vertinimo rezultatą lydi spartus darbo sąnaudų augimas.
Neatitikimas tarp darbo sąnaudų įsigyjant vertinamą turtą ir naujos statybos sąnaudų yra lygiai toks pat, nes vertinimo procese iš statybos savikainos atimamas nusidėvėjimas.
Senų pastatų atkūrimo sąnaudų apskaičiavimo problema.
Atskiras žemės vertinimas nuo pastatų.
Žemės vertinimo problemiškumas Rusijoje.
Išlaidų metodo pranašumai yra šie:
Patikimiausia vertinant naujus ar naujai pastatytus įrenginius, kurie yra paruošti efektyviausiam naudojimui.
Šiuo požiūriu pagrįstas vertinimas yra tinkamiausias ir (arba) vienintelis galimas šiais atvejais:
Naujos statybos ar rekonstrukcijos techninė ir ekonominė analizė;
Nebaigtos statybos vertinimas;
Viešųjų valstybinių ir specialiųjų objektų vertinimas, nes jie nėra skirti pajamoms gauti ir tikimybė rasti duomenų apie panašius pardavimus yra maža;
Objektų vertinimas neaktyviose rinkose;
Vertinimas draudimo ir mokesčių tikslais;
Jei informacijos nepakanka, kad būtų galima naudoti kitus metodus.
Nekilnojamojo turto vertinimas savikainos metodu vyksta tokia seka:
Turto apžiūra ir susipažinimas su visa turima dokumentacija;
Visos atgaminimo ar pakeitimo kainos nustatymas;
Visų rūšių nusidėvėjimo apskaičiavimas: fizinis, funkcinis, išorinis;
Visiško nusidėvėjimo iš PSV (PSZ) nustatymas, siekiant gauti pastatų ir statinių savikainą;
Nekilnojamojo turto vertės apskaičiavimas;
Bendras turto vertinimas sumavimo būdu.
Pagrindiniai nekilnojamojo turto vertinimo sąnaudų metodo etapai ir atitinkami metodai pateikti 3 pav.
3 pav. Išlaidomis pagrįsto nekilnojamojo turto vertinimo metodo algoritmas
Teoriškai visos pastatų pakeitimo išlaidos reiškia sąmatą, įvertinto pastato kopijos statybos sąnaudas vertinimo dieną. Visos pastato pakeitimo išlaidos vertinimo dieną gali būti įvertintos atgaminimo arba pakeitimo kaina. Konkretaus pastato pakeitimo išlaidų rūšies pasirinkimas turi būti aiškiai paaiškintas ataskaitoje, kad būtų išvengta klaidingo gauto rezultato interpretavimo.
Į bendrą pastatų keitimo kainą įeina tiesioginės ir netiesioginės statybos išlaidos, taip pat verslo pajamos.
Tiesioginės statybos sąnaudos apima visą numatomą statybos ir montavimo darbų kainą, kuri, savo ruožtu, apima tiesiogines ir pridėtines išlaidas, taip pat perkančiosios statybos organizacijos pelną.
Netiesioginėms sąnaudoms priskiriamos išlaidos, būtinos statybai, tačiau neįtrauktos į statybos sutartį. Netiesioginės išlaidos gali apimti:
projektavimo ir apžiūros darbai;
Vertinimo, konsultavimo, apskaitos ir teisinės paslaugos;
paskolos finansavimo išlaidos;
visų rizikų draudimas;
mokesčių mokėjimai statybos metu ir kt.
Vertinimo dieną visa pastatų atkūrimo kaina skirsis nuo jų rinkos vertės tą pačią dieną. Pagrindinė priežastis – vertės praradimas dėl įvairių veiksnių, lemiančių turto senėjimą. Pastato pablogėjimą lemia jo fizinės būklės pablogėjimas, šiuolaikinių nekilnojamojo turto rinkos koncepcijų funkcinių charakteristikų neatitikimas, objekto eksploatavimo išorinių sąlygų įtaka jo vertei. Kadangi išvardyti veiksniai yra tarpusavyje susiję, jų įtaka sąnaudoms vertinama kompleksiškai.
Bendruoju kumuliaciniu nusidėvėjimu vertintojai supranta vertinamo turto vertės praradimą dėl visų galimų priežasčių. Bendro kaupiamojo nusidėvėjimo suma yra skirtumas tarp pastatų rinkos vertės vertinimo dieną ir visos jų atkūrimo kainos, apskaičiuojamos kaip atgaminimo arba atkūrimo išlaidos. Nusidėvėjimas (I) dažniausiai matuojamas procentais, o piniginė nusidėvėjimo išraiška yra nusidėvėjimas (O). Priklausomai nuo priežasčių, lemiančių turto nusidėvėjimą, išskiriami šie nusidėvėjimo tipai:
Fizinis nusidėvėjimas – tai pastatų vertės praradimas dėl jų naudojimo ir gamtos jėgų poveikio.
Funkcinis – parodo pastatų vertės praradimą dėl jų funkcinių savybių ir rinkos reikalavimų neatitikimo vertinimo dieną. Tokie trūkumai apima pastato konstrukcinius elementus, statybines medžiagas, dizainą ir kt., kurie mažina pastato funkcionalumą, naudingumą, taigi ir vertę.
Išorinis – parodo pastato ar turto vertės praradimą dėl neigiamo išorinių veiksnių poveikio vertinamam objektui. Išorinis senėjimas gali atsirasti dėl vertinamo turto fizinės aplinkos pokyčių ar neigiamos rinkos aplinkos įtakos.
Apskaičiuodami bendrą nusidėvėjimą, vertintojai naudoja šias sąvokas:
Statinio fizinį tarnavimo laiką (PL) lemia statinio eksploatavimo laikotarpis, per kurį statinio laikančiųjų konstrukcinių elementų būklė atitinka tam tikrus kriterijus (konstrukcinis patikimumas, fizinis ilgaamžiškumas ir kt.). Fizinis objekto eksploatavimo laikas nustatomas statybos metu ir priklauso nuo pastato kapitalo grupės. Fizinis gyvenimas baigiasi, kai objektas nugriaunamas.
Chronologinis amžius (CA) – tai laikotarpis, praėjęs nuo objekto eksploatavimo pradžios iki įvertinimo datos.
Ekonominis tarnavimo laikas (EL) nustatomas pagal eksploatavimo laiką, per kurį objektas generuoja pajamas. Per šį laikotarpį atlikti patobulinimai prisideda prie turto vertės. Objekto ekonominis gyvenimas baigiasi, kai objekto eksploatacija negali generuoti pajamų, nurodytų atitinkamu tarifu už palyginamus objektus tam tikrame nekilnojamojo turto rinkos segmente. Šiuo atveju atlikti patobulinimai nebeprisideda prie objekto vertės dėl bendro jo nusidėvėjimo.
Efektyvus amžius (EA) nustatomas pagal chronologinį pastato amžių, atsižvelgiant į jo techninę būklę ir vertinimo dieną vyraujančius ekonominius veiksnius, turinčius įtakos vertinamo objekto vertei. Priklausomai nuo pastato eksploatacinių savybių, efektyvus amžius gali skirtis nuo chronologinio amžiaus aukštyn arba žemyn. Esant normaliam pastato eksploatavimui, efektyvusis amžius dažniausiai lygus chronologiniam.
Likęs pastato ekonominis tarnavimo laikas (REL) – tai laikotarpis nuo vertinimo datos iki jo ekonominio tarnavimo laiko pabaigos.
Nekilnojamojo turto vertinimo teorija išskiria tris pagrindinius nusidėvėjimo skaičiavimo būdus:
- -rinkos atrankos metodas;
- - tarnavimo laikas;
- - gedimo būdas.
Taikant rinkos atrankos metodą naudojami palyginamų prekių rinkos duomenys, pagal kuriuos galima nustatyti nusidėvėjimą. Šis metodas leidžia apskaičiuoti bendrą susidėvėjimo kiekį dėl visų galimų priežasčių, nustatyti bendrą ekonominį tarnavimo laiką, taip pat išorinio (ekonominio) senėjimo dydį.
Eksploatacijos trukmės metodas pagrįstas investuotojo reikalavimu 100% pastato nusidėvėjimo per jo ekonominį tarnavimo laiką, nes tai užtikrina visišką investuoto kapitalo grąžą. Todėl nepasibaigus ekonominiam tarnavimo laikui, susidėvėjimas negali būti 100%. Taikant šį metodą, pagrindinės sąvokos, kurias naudoja vertintojas, yra faktinis pastato amžius ir ekonominis tarnavimo laikas. Bendro nusidėvėjimo procentas apibrėžiamas kaip tikrojo objekto amžiaus ir jo ekonominio naudojimo trukmės santykis. Nusidėvėjimo suma apskaičiuojama vėliau šį nusidėvėjimo koeficientą padauginus iš visos atkūrimo kainos vertės.
Suskirstymo metodas daugiausia naudojamas bendrai nusidėvėjimo sumai išskaidyti pagal jį sukėlusias priežastis. Metodas duoda teigiamą rezultatą, kai nepakanka informacijos apie panašų pardavimo būdą arba naudojimo trukmės metodą ir apima šiuos veiksmus:
- -pastato fizinio nusidėvėjimo skaičiavimas;
- -išorinio senėjimo skaičiavimas;
Pastatų likutinės vertės, kaip skirtumo tarp visos pastatų atkūrimo kainos ir nustatytos fizinio, funkcinio ir išorinio senėjimo vertės, nustatymas.
Yra penki pagrindiniai skirtingų tipų nusidėvėjimo skaičiavimo būdai naudojant suskirstymo metodą, įskaitant:
- -restauravimo kainos apskaičiavimas;
- -amžiaus ir tarnavimo laiko santykio apskaičiavimas;
- -funkcinio senėjimo skaičiavimas;
- -porinių pardavimų analizė;
- -nuomos nuostolių kapitalizavimo būdas.
Atkūrimo sąnaudų skaičiavimai apima ir grįžtamąjį fizinį nusidėvėjimą, ir grįžtamąjį funkcinį senėjimą.
Amžiaus ir gyvenimo trukmės santykio skaičiavimas naudojamas nuimamam ir nepataisomam fiziniam trumpalaikių ir ilgalaikių komponentų nusidėvėjimui nustatyti.
Funkcinio senėjimo skaičiavimas gali būti naudojamas visų tipų funkciniam nusidėvėjimui.
Suporuoto pardavimo metodas ir nuomos nuostolių kapitalizavimo metodas gali būti naudojami mirtinam funkciniam senėjimui, taip pat išoriniam senėjimui apskaičiuoti.
Sąnaudų analizė, kaip skaičiavimo metodas, turi tam tikrų pranašumų turto valdymo požiūriu: leidžia valdymo įmonei tiksliau įvertinti nusidėvėjimo lygį ir draudimo sumą, nes grynųjų pajamų dydis priklauso nuo abiejų šių veiksnių.
4 pav. Nekilnojamojo turto vertinimo pajamų metodo algoritmas
Pajamų metodas grindžiamas principu, kad turto, į kurį investuojamas kapitalas, vertė turi atitikti dabartinį pajamų, kurias šis turtas turėtų generuoti, kokybės ir kiekio įvertinimą. Sudėtingiausi ir problemiškiausi lyginamojo požiūrio metodologijos klausimai yra diskonto normos, susijusios su tam tikros investicijos į nekilnojamąjį turtą rizika, nustatymas. Pagrindiniai pajamų metodo įgyvendinimo etapai pateikti 4 pav.
Objekto atvedimo į efektyviausią naudojimo būdą išlaidos
Pajamų kapitalizavimas – tai numatomų būsimų pajamų transformavimas į šiuo metu gaunamą vienkartinę sumą, t.y. pajamų pavertimas kapitalu.
Vertinant nekilnojamąjį turtą, naudojamos dvi pagrindinės procedūros būsimoms pajamoms sumažinti iki dabartinės vertės:
naudojant didžiųjų raidžių normą
diskonto normos.
Kapitalizacijos norma taikoma vienerių metų uždarbiui.
Paprastai tai yra pirmieji prognozuojami metai. Kaina apskaičiuojama pagal (3) formulę:
К=Кt/(1+n) (3)
K - dabartinė vertė (t. y. vertė šiuo metu), patrinkite.
Кt - iki t metų pabaigos numatomos pajamos (t=1 metai), rub.;
n - diskonto norma (grąžos norma arba palūkanų norma), vieneto dalys.
Reikšmė (1/1+n) reiškia kapitalizavimo koeficientą arba diskonto koeficientą.
Kapitalizacijos koeficientas yra tiesiogiai išvedamas pardavus palyginamąjį nekilnojamąjį turtą kaip metinių pajamų ir pardavimo kainos santykis (tiesioginė kapitalizacija), arba apskaičiuojamas pagal numatomą periodinės kapitalo grąžos normą ir nurodytas investicijų susigrąžinimo sąlygas (grąžą). didžiosiomis raidėmis).
Diskonto norma naudojama diskontuotų pinigų srautų modeliui sudaryti. Tokiu atveju kiekvienų prognozuojamų metų periodinės pajamos, taip pat hipotetinės pardavimo pajamos sumažinamos iki dabartinės vertės.
Diskontuotų pinigų srautų modelis turi formą pagal (4) formulę.
kur K yra dabartinė rublio vertė;
Kt - iki t metų pabaigos numatomos pajamos, rub.;
n - diskonto norma, vieneto dalis;
t - laiko veiksnys (metų skaičius);
1,2,3... - metų eilės numeris.
Pajamų metodas turi šiuos trūkumus:
Būtinybė prognozuoti ilgalaikį pajamų srautą. Tikslaus būsimo srauto įvertinimo gavimo procesą apsunkina dabartinė nepakankamai stabili situacija Rusijoje, prognozės netikslumo tikimybė didėja proporcingai ilgalaikei prognozuojamo laikotarpio trukmei.
Rizikos veiksnių įtaka numatomoms pajamoms.
Sunku rinkti duomenis apie panašių objektų pelningumą. Ši informacija paprastai yra konfidenciali, o oficiali informacija dažnai yra netikra.
Pajamų metodo pranašumai:
Šis metodas yra tinkamesnis analizuojant investavimo pagrįstumą ir pagrindžiant sprendimus dėl investicijų į nekilnojamąjį turtą finansavimo.
Toks požiūris aiškiausiai atspindi investuotojo mintį apie nekilnojamąjį turtą kaip pajamų šaltinį, t.y. Į šią nekilnojamojo turto kokybę atsižvelgiama kaip į pagrindinį kainodaros veiksnį.
Tiesioginės kapitalizacijos metodas pasižymi santykiniu skaičiavimų paprastumu, nedideliu prielaidų skaičiumi, atspindi rinkos būklę ir duoda ypač gerus rezultatus stabiliam turtui su maža rizika.
Geriausiu teoriniu metodu laikomas diskontuotų pinigų srautų metodas, atsižvelgiama į rinkos dinamiką ir netolygią pajamų ir išlaidų struktūrą. Naudojamas, kai nekilnojamojo turto pajamos ir rinka nestabili ir kai turtas yra statomas ar renovuojamas.
Pajamų kapitalizavimo metodas taip pat reikalauja išsamių rinkos tyrimų. Šio metodo tyrimas ir duomenų analizė atliekama pasiūlos ir paklausos fone, suteikiant informaciją apie rinkos lūkesčių tendencijas. Pajamų lygis, reikalingas investicijoms pritraukti, priklauso nuo turtui būdingos rizikos.
